Como comparar propostas de crédito habitação

Porque é que a taxa e a prestação enganam

A taxa de juro (a TAN) é só indexante mais spread. Deixa de fora o seguro de vida, o multirriscos, as comissões e a manutenção da conta — e é precisamente aí que os bancos mais diferem. Uma proposta com o spread mais baixo pode sair mais cara se vier com um seguro de vida do banco que custa o dobro de um de fora.

A prestação depende do prazo: a mesma taxa a 40 anos dá uma prestação mais baixa do que a 35, e paga muito mais juros no total. Comparar prestações de propostas com prazos diferentes é comparar coisas diferentes.

E a TAEG?

A TAEG foi criada para isto: junta juros, comissões, impostos e seguros exigidos numa só percentagem. O problema é que cada banco a calcula com os pressupostos que escolheu — a Euribor de um dia diferente, o seu próprio seguro de vida, a idade que lhe deu, as bonificações que assumiu que aceita. Duas TAEG de bancos diferentes raramente estão sobre a mesma base.

A TAEG serve bem para comparar duas versões da mesma proposta, no mesmo banco e no mesmo dia. Para comparar bancos, recalcule-a — ou ao custo — com os mesmos pressupostos em todas.

O que comparar, então

O custo do crédito: tudo o que paga além do capital que devolve. Juros, seguros de vida e multirriscos, comissões iniciais e mensais, imposto do selo sobre o crédito, manutenção da conta e o custo dos produtos que compram as bonificações. O capital não entra, porque é seu e fica na casa.

E no horizonte certo. O MTIC da FINE supõe que fica com o crédito até à última prestação, sem amortizar, vender nem transferir. Em Portugal, um crédito a 40 anos dura muitas vezes menos. Se conta mudar de casa daqui a dez anos, compare o custo desses dez anos — a ordem das propostas pode mudar.

Passo a passo

• Peça a FINE a três ou mais bancos, para o mesmo capital e o mesmo prazo. Se um banco simular com outro prazo, peça-lhe uma nova.
• Separe a proposta com bonificações da proposta sem elas. Muitas FINE mostram as duas; se não, pergunte o spread sem produtos.
• Ponha um preço em cada produto exigido pela bonificação: o seguro de vida do banco face a um de fora com a mesma cobertura, a anuidade do cartão, o PPR.
• Some os custos iniciais (avaliação, dossier, formalização, registos, imposto do selo sobre o crédito) e os mensais (seguros, manutenção de conta, processamento da prestação).
• Calcule tudo com a mesma Euribor e a mesma idade, e veja o resultado a mais 1 ou 2 pontos percentuais de Euribor: a proposta mais barata hoje pode não ser a mais barata se a taxa subir.
• Leve a melhor FINE aos outros bancos. O spread é a única parte da taxa que se negoceia, e uma proposta concorrente por escrito é o melhor argumento.

Para ter uma referência do mercado

Segundo o Banco de Portugal, a taxa média dos novos créditos à habitação foi de 3,00% em agosto de 2026, com 87% dos novos contratos em taxa mista. Hoje, um spread entre 0,6% e 1,0% com bonificações é tido como bom; sem produtos, anda à volta de 1,4%. São médias, não ofertas: o spread que lhe propõem depende do LTV, do rendimento e dos produtos que aceitar.

Fazer as contas sem folha de cálculo

O qualcredito.com faz este trabalho: lê as FINE em PDF no seu browser, pede a compra uma vez e avalia todas as propostas sobre esse cenário, com as bonificações pelo seu preço, os seguros recalculados sobre o capital em dívida, os impostos da escritura e a sensibilidade à Euribor. É gratuito e não guarda nada do que carrega.