Como ler a FINE do crédito habitação

A FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) é o documento que o banco tem de entregar com cada proposta de crédito habitação, sempre com as mesmas secções numeradas. Para comparar bancos, as linhas que importam são o montante e o prazo, a taxa de juro com o indexante e o spread, a TAEG, o MTIC, a lista de comissões e encargos, os seguros e produtos exigidos, e as condições de reembolso antecipado.

Atualizado a 20 de outubro de 2026

O que é e quando a recebe

É a versão portuguesa da ESIS europeia, imposta pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017. O banco entrega-a antes de o cliente ficar vinculado a qualquer contrato, e é o único documento que tem o mesmo formato em todos os bancos — por isso é a única base para os comparar sem depender da simulação de cada um.

Uma simulação no site do banco não é uma FINE. A FINE traz as condições que o banco lhe está de facto a propor, para o seu caso, e é dela que deve partir.

As secções, por ordem

1. Mutuante: o banco que empresta.
2. Intermediário de crédito, se houver.
3. Principais características do empréstimo: montante, prazo, tipo de taxa, valor do imóvel e LTV.
4. Taxa de juro e outros custos: a taxa (TAN), o indexante e o spread, a TAEG e a lista de custos incluídos nela.
5. Periodicidade e número de prestações.
6. Montante de cada prestação.
7. Quadro de reembolso ilustrativo: o plano de pagamentos, mês a mês ou ano a ano.
8. Obrigações adicionais: conta à ordem, seguros, domiciliação do ordenado e outros produtos.
9. Reembolso antecipado: em que condições e com que comissão.
10 a 15. Características flexíveis, outros direitos, reclamações, incumprimento, informações adicionais e o supervisor (o Banco de Portugal).

O que verificar em cada uma

O indexante e a data: que Euribor (3, 6 ou 12 meses) e de que dia. Dois bancos com a mesma Euribor de datas diferentes já não comparam.
O spread com e sem bonificações, e que produto compra cada parte do desconto.
Em taxa mista, a taxa fixa e quantos anos dura, e o spread que se aplica depois.
A TAEG e o MTIC, sabendo que estão calculados com os pressupostos do banco.
As comissões iniciais (avaliação, dossier, formalização, registos) e as recorrentes (processamento da prestação, manutenção de conta).
Os seguros: se o prémio indicado é o da seguradora do banco, que cobertura assume (100 % por titular ou repartida) e se o pode fazer fora.
A comissão de reembolso antecipado: a lei limita-a a 0,5 % em taxa variável e a 2 % em taxa fixa.

Onde as FINE costumam enganar

O MTIC supõe que a Euribor nunca muda e que fica com o crédito até ao fim. Num prazo de 40 anos costuma passar do dobro do que pediu, e quase nunca é o que realmente paga.

Os seguros entram na TAEG com o prémio do banco, que sobe com a idade. Um seguro de fora mais barato pode baixar o custo mais do que meio ponto de spread — mas pode custar uma bonificação, e essa conta tem de ser feita.

As comissões iniciais aparecem repartidas de forma diferente: um banco põe tudo na formalização, outro divide por três linhas. Só o total do dia da escritura é comparável.

Ler a FINE automaticamente

No qualcredito.com, arraste o PDF da FINE e os campos são reconhecidos no seu browser, ao lado do documento, para os confirmar. Com duas ou mais, as propostas ficam lado a lado sobre o mesmo cenário.