Crédito habitação a quem vive em Portugal: quanto pode pedir e como corre o processo

As três regras que decidem quanto pode pedir

São da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, que se aplica a todos os pedidos avaliados desde 1 de agosto de 2026, residentes ou não. São recomendações, mas os bancos cumprem-nas quase sempre: só podem passar o limite da taxa de esforço em 10% do que emprestam em cada semestre.

• Taxa de esforço até 45%. Somam-se as prestações de todos os créditos de todos os titulares — o novo e os que já existem, do carro ao crédito pessoal — e dividem-se pelo rendimento líquido mensal. A prestação do crédito novo não é a da proposta: é calculada a uma taxa mais alta, 1,5 p.p. acima num prazo de mais de dez anos. Um crédito que só cabe à taxa de hoje já é recusado.
• LTV até 90% na casa onde vai viver, 80% numa segunda casa ou para arrendar. Conta o menor de entre o preço e a avaliação do banco: se a avaliação ficar abaixo do preço, a entrada sobe.
• Prazo até 40 anos se o titular mais velho tiver 35 anos ou menos, até 35 se tiver mais. Se o crédito acabar depois dos 70 anos de algum titular, o banco conta-lhe um rendimento mais baixo, pelo menos 20% a menos, na proporção dos anos que ficam depois dos 70.

O rendimento é o líquido de impostos e contribuições, por ano, a dividir por 12 — por isso contam também os subsídios e outros pagamentos do ano. O banco lê-o na última declaração de impostos ou nos últimos três meses de recibos.

Fazer as contas, antes de falar com um banco

• Some o rendimento líquido anual de cada titular e divida por 12.
• Liste as prestações que já paga: carro, crédito pessoal, cartões com plano de pagamento.
• A prestação máxima é 45% do rendimento mensal, menos essas prestações.
• Veja que crédito essa prestação paga à taxa de teste: a taxa média dos créditos novos, 3,00% em agosto de 2026, mais 1,5 p.p., no prazo mais longo que a idade permite.
• Compare com 90% do preço da casa. O menor dos dois é o que pode pedir; o resto do preço é a entrada.
• Some o dinheiro do dia da escritura: a entrada, o IMT e o imposto do selo, o selo sobre o crédito, a escritura e os registos, e as comissões do banco. Não deixe as poupanças a zero.

Exemplo: um casal que vive e trabalha em Portugal

Dois titulares de 29 e 27 anos, com 3100 € líquidos por mês entre os dois, subsídios incluídos, e um crédito automóvel de 250 € por mês. Querem uma casa de 300 000 € para viver, a primeira.

• Prazo: 40 anos, o máximo para quem tem até 35. O mais velho acaba aos 69, antes dos 70, por isso o rendimento conta inteiro.
• Prestação máxima: 45% de 3100 € são 1395 €; tirando o carro, ficam 1145 €.
• À taxa de teste, 4,50%, essa prestação paga cerca de 254 000 € em 40 anos.
• O LTV deixava pedir 270 000 €, 90% do preço. Com esse crédito, a prestação de teste mais a do carro dava 47% do rendimento: acima do limite.

O que os limita é o crédito automóvel. Sem ele, a mesma conta chega a 310 000 €, e o pedido de 270 000 € passa. Ou pagam o carro antes de pedir — o banco aceita que o crédito antigo seja liquidado antes de o novo ser entregue — ou dão uma entrada maior.

Com o carro pago e 270 000 € pedidos, a prestação à taxa média seria de cerca de 967 € por mês. O dinheiro preciso no dia: 30 000 € de entrada, nada de IMT nem de imposto do selo da compra (os dois têm até 35 anos e a casa fica abaixo de 330 539 €, por isso o IMT jovem isenta-os), 1620 € de selo sobre o crédito e cerca de 700 € de escritura e registos — uns 33 000 €, mais as comissões do banco.

Por terem até 35 anos e ser a primeira casa, podem ainda pedir a garantia pública do Decreto-Lei n.º 44/2024, que deixa o banco financiar até 100% numa casa até 450 000 €. Tira a entrada, mas não muda a taxa de esforço: o crédito continua a ter de caber nos 45%. Confirme no banco se a garantia ainda está disponível.

Como corre o processo, do primeiro pedido às chaves

• Mapa de responsabilidades. Antes de tudo, tire-o no site do Banco de Portugal, com a Chave Móvel Digital ou as credenciais das Finanças. É gratuito, lista todos os créditos em seu nome, e o banco vai lê-lo de qualquer forma.
• Simulação e pré-aprovação. Com os documentos pessoais e de rendimentos, peça a três ou mais bancos. Cada um diz quanto lhe empresta em princípio. Não custa nada nem compromete: é o que lhe diz até onde pode procurar casa.
• Contrato-promessa (CPCV) e sinal. Com a casa escolhida, assina-se o contrato-promessa e entrega-se o sinal, muitas vezes 10% a 20% do preço. Peça uma cláusula que lhe devolva o sinal se o crédito for recusado: sem ela, perde-o.
• Avaliação. O banco manda um perito avaliar a casa e cobra-lhe a comissão de avaliação. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o crédito é calculado sobre ela e a diferença sai da sua entrada.
• Aprovação e FINE. O banco aprova o crédito e entrega a FINE com as condições para o seu caso, com a minuta do contrato. A lei dá-lhe 7 dias de reflexão a partir dessa entrega: é a altura de pôr as FINE lado a lado e de negociar.
• Seguros. O banco exige um seguro de vida e um multirriscos, mas não o obriga a fazê-los com ele. Fora do banco o seguro de vida pode custar bastante menos, e a poupança às vezes passa a bonificação que perde por não o fazer lá.
• Escritura. No mesmo ato assina-se a compra e o crédito, num balcão Casa Pronta ou num notário, depois de pagos o IMT e o imposto do selo. O banco paga ao vendedor, o registo fica feito e recebe as chaves.

Do contrato-promessa à escritura passam, em regra, algumas semanas a dois meses — o prazo que o contrato-promessa fixar. Se for preciso mais tempo para o crédito, combine-o com o vendedor antes de assinar.

O que o banco olha além das contas

• O contrato de trabalho: sem termo e fora do período experimental pesa mais; a prazo ou recém-começado pode exigir mais garantias.
• Trabalho por conta própria: os bancos fazem a média de dois anos de rendimento declarado.
• O historial: incumprimentos no mapa de responsabilidades fecham portas mesmo com a taxa de esforço em ordem.
• O que sobra depois da escritura: um banco desconfia de quem fica sem nenhuma poupança.

Estas contas dizem o que as regras permitem, não o que um banco vai aprovar. A decisão, as condições e a taxa só ficam escritas na FINE.