Crédito habitação para não residentes: comprar casa em Portugal a partir de fora

Quem conta como não residente

Conta a residência fiscal, não a nacionalidade nem o passaporte. Um português emigrado que declara impostos noutro país é não residente para o banco e para as Finanças; um estrangeiro que vive e declara impostos em Portugal é residente e segue o guia para quem vive em Portugal.

Comprar casa já não dá autorização de residência: os vistos gold por compra de imóveis acabaram com a Lei n.º 56/2023, em outubro de 2023.

As três regras que decidem quanto pode pedir

São da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, que se aplica a todos os pedidos avaliados desde 1 de agosto de 2026, residentes ou não. São recomendações, mas os bancos cumprem-nas quase sempre: só podem passar o limite da taxa de esforço em 10% do que emprestam em cada semestre.

• Taxa de esforço até 45%. Somam-se as prestações de todos os créditos de todos os titulares — o novo e os que já existem, do carro ao crédito pessoal — e dividem-se pelo rendimento líquido mensal. A prestação do crédito novo não é a da proposta: é calculada a uma taxa mais alta, 1,5 p.p. acima num prazo de mais de dez anos. Um crédito que só cabe à taxa de hoje já é recusado.
• LTV até 90% na casa onde vai viver, 80% numa segunda casa ou para arrendar. Conta o menor de entre o preço e a avaliação do banco: se a avaliação ficar abaixo do preço, a entrada sobe.
• Prazo até 40 anos se o titular mais velho tiver 35 anos ou menos, até 35 se tiver mais. Se o crédito acabar depois dos 70 anos de algum titular, o banco conta-lhe um rendimento mais baixo, pelo menos 20% a menos, na proporção dos anos que ficam depois dos 70.

O rendimento é o líquido de impostos e contribuições, por ano, a dividir por 12 — por isso contam também os subsídios e outros pagamentos do ano. O banco lê-o na última declaração de impostos ou nos últimos três meses de recibos.

O que muda para quem não reside

• Entrada. Os limites do Banco de Portugal são os mesmos, mas a quem não reside os bancos emprestam muitas vezes 60% a 70% do preço, e menos ainda a quem ganha noutra moeda. Numa casa de férias o teto é de 80%, não 90%.
• IMT. Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, quem não reside paga 7,5% sobre o valor todo de uma casa, sem isenções nem reduções — nem o IMT jovem. Volta às regras normais quem passar a residir em Portugal nos dois anos seguintes, ou arrendar a casa a renda moderada durante 36 meses nos primeiros cinco anos.
• Garantia pública para jovens: o Decreto-Lei n.º 44/2024 exige domicílio fiscal em Portugal, por isso não se aplica.
• Rendimento noutra moeda. O banco desconta-o ou pede uma entrada maior, e o risco de câmbio fica consigo: a prestação é em euros, o salário não.
• A taxa de esforço. A regra é a mesma, mas há bancos mais prudentes com quem não reside e que preferem ver a prestação bem abaixo dos 45%.

Fazer as contas, antes de falar com um banco

• Some o rendimento líquido anual de cada titular e divida por 12.
• Liste as prestações que já paga: carro, crédito pessoal, cartões com plano de pagamento.
• A prestação máxima é 45% do rendimento mensal, menos essas prestações.
• Veja que crédito essa prestação paga à taxa de teste: a taxa média dos créditos novos, 3,00% em agosto de 2026, mais 1,5 p.p., no prazo mais longo que a idade permite.
• Compare com o que o banco empresta sobre o preço — no máximo 80% numa casa que não é a sua morada, muitas vezes menos. O menor dos dois é o que pode pedir; o resto do preço é a entrada.
• Some o dinheiro do dia da escritura: a entrada, o IMT e o imposto do selo, o selo sobre o crédito, a escritura e os registos, e as comissões do banco. Não deixe as poupanças a zero.

O processo, passo a passo, a partir de fora

• NIF. O número de contribuinte português vem primeiro: sem ele não abre conta nem paga impostos. Pede-se nas Finanças, em pessoa, ou por um representante com procuração. Ao comprar casa pode ter de nomear um representante fiscal em Portugal; o folheto das Finanças sobre o NIF de não residentes explica quando — quem reside noutro país da União Europeia evita-o ativando as notificações eletrónicas no Portal das Finanças.
• Conta num banco português. É de onde sai a prestação, e o banco do crédito costuma exigi-la. Vários bancos abrem-na à distância. Conte com perguntas sobre a origem do dinheiro que vai transferir: tenha os extratos à mão.
• Documentos do país onde vive. Recibos de vencimento, declaração de impostos e declaração do empregador, o comprovativo da residência fiscal e o relatório de crédito desse país — o mapa do Banco de Portugal só mostra créditos em Portugal. Muitas vezes pedem-nos traduzidos, e documentos oficiais com apostila.
• Pré-aprovação. Peça-a a dois ou três bancos, de preferência com um serviço para não residentes. É o que lhe diz quanto emprestam e com que entrada, antes de se comprometer com uma casa.
• Contrato-promessa (CPCV) e sinal. Com a casa escolhida, assina-se o contrato-promessa e entrega-se o sinal, muitas vezes 10% a 20% do preço. Peça uma cláusula que lhe devolva o sinal se o crédito for recusado: sem ela, perde-o.
• Avaliação. O banco manda um perito avaliar a casa e cobra-lhe a comissão de avaliação. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o crédito é calculado sobre ela e a diferença sai da sua entrada.
• Aprovação e FINE. O banco aprova o crédito e entrega a FINE com as condições para o seu caso, com a minuta do contrato. A lei dá-lhe 7 dias de reflexão a partir dessa entrega: é a altura de pôr as FINE lado a lado e de negociar.
• Seguros. O banco exige um seguro de vida e um multirriscos, mas não o obriga a fazê-los com ele. Fora do banco o seguro de vida pode custar bastante menos, e a poupança às vezes passa a bonificação que perde por não o fazer lá.
• Escritura, presente ou por procuração. Compra e crédito assinam-se no mesmo ato, depois de pagos o IMT e o imposto do selo. Se não puder vir, alguém assina por si com uma procuração: feita num notário ou consulado português, ou num notário do seu país com apostila e tradução. Uma procuração só para esta compra é mais segura do que uma geral.

Muitos compradores de fora trabalham com um advogado ou solicitador em Portugal, que confere o registo predial, trata do NIF e da procuração e assina por eles. Não é obrigatório, mas poupa viagens e erros.

Exemplo: uma casa de férias comprada a partir de outro país do euro

Um titular de 40 anos que vive e trabalha noutro país da zona euro, com 4200 € líquidos por mês e nenhum outro crédito. Quer um apartamento de 250 000 € para férias, por isso não é habitação própria e permanente.

• Prazo: a regra deixava 35 anos, mas a 30 o crédito acaba aos 70 e o rendimento conta inteiro. Mais tempo baixaria a prestação e cortaria o rendimento que o banco considera.
• Pelo rendimento, 45% de 4200 € à taxa de teste pagaria cerca de 373 000 €.
• Pelo preço, a 70% o crédito fica em 175 000 €.

Aqui não é o rendimento que limita: é a entrada. A prestação à taxa média seria de cerca de 738 € por mês, mas o dinheiro preciso no dia é muito maior: 75 000 € de entrada, 18 750 € de IMT a 7,5%, 2000 € de imposto do selo da compra, 1050 € de selo sobre o crédito e cerca de 700 € de escritura e registos — uns 98 000 €, mais as comissões do banco, as traduções e a procuração.

Se passar a residir em Portugal nos dois anos seguintes, o IMT deixa de ser o dos não residentes e volta às tabelas normais.

Estas contas dizem o que as regras permitem, não o que um banco vai aprovar. A decisão, as condições e a taxa só ficam escritas na FINE — e, com várias, o qualcredito.com põe-nas lado a lado no mesmo cenário.