Como funciona a amortização do crédito habitação, e quando compensa amortizar

O que paga em cada prestação

Os bancos portugueses usam o sistema de prestação constante, também chamado francês. A prestação é calculada para que, à mesma taxa, o crédito fique pago exatamente na última. Dentro dela, a divisão muda todos os meses:

• Os juros do mês são a taxa anual a dividir por 12, sobre o capital em dívida no início do mês.
• O resto da prestação é capital amortizado: abate à dívida e fica seu, na casa.
• Com menos dívida, o juro do mês seguinte é um pouco mais baixo, e a parte do capital um pouco maior. Ao início a dívida desce devagar; no fim, depressa.

É por isso que o capital em dívida, e não o capital que pediu, é o número que conta: é sobre ele que se calculam os juros, o prémio do seguro de vida e o que teria de entregar para liquidar o crédito.

Exemplo: 200 000 € a 40 anos

À taxa de 3,00% — a média dos créditos novos em agosto de 2026, segundo o Banco de Portugal — e sem mudar até ao fim:

• A prestação é de 715,97 € por mês.
• No primeiro ano paga 5964 € de juros e amortiza 2628 € de capital.
• Só no 17.º ano a parte do capital passa a ser maior do que a dos juros.
• Ao fim de 10 anos amortizou 30 180 €, 15% do crédito; ao fim de 20, 70 903 €, 35%; ao fim de 30, 125 853 €, 63%.
• Até ao fim paga 143 665 € de juros, sem contar seguros nem comissões.

Quem vende a casa ou muda de banco ao fim de poucos anos descobre que a dívida mal desceu. Não é um erro do banco: é o sistema a funcionar.

Quando a taxa muda

Em taxa variável, e numa mista quando acaba o período fixo, a prestação só é constante entre revisões. Em cada revisão o banco aplica a nova Euribor e recalcula a prestação sobre o capital em dívida e o prazo que falta. O prazo não mexe: é a prestação que sobe ou desce.

Quando a Euribor sobe, uma parte maior da prestação vai para juros e a dívida desce mais devagar do que no plano inicial; quando desce, o contrário.

Amortizar antecipadamente: as regras

Pode entregar capital ao banco quando quiser, numa parte (amortização parcial) ou na totalidade (liquidação). O banco não pode recusar, e só pode cobrar a comissão de reembolso antecipado:

• Até 0,5 % do capital entregue em taxa variável.
• Até 2 % em taxa fixa. Numa taxa mista, é a da fixa enquanto o período fixo durar e a da variável depois.
• A lei pede um pré-aviso ao banco: 7 dias úteis para uma amortização parcial, 10 para a total.

A comissão de cada proposta está na secção 9 da FINE, «Reembolso antecipado». Leia também as condições das campanhas: algumas oferecem meses de juros ou comissões e obrigam a devolvê-los se liquidar ou transferir o crédito nos primeiros anos.

Reduzir o prazo ou reduzir a prestação

No mesmo crédito, entregar 10 000 € no 5.º ano custa 50 € de comissão em taxa variável (200 € se ainda estiver no período de taxa fixa) e dá duas escolhas:

• Reduzir o prazo: a prestação fica nos 715,97 € e o crédito acaba 3 anos e 2 meses mais cedo. Poupa 17 239 € de juros.
• Reduzir a prestação: o prazo fica igual e a prestação desce para 677,48 €. Poupa 6164 € de juros.

Reduzir o prazo poupa mais porque continua a amortizar capital ao ritmo de antes, sobre uma dívida mais pequena. Mas as duas não são tão diferentes como parecem: na segunda fica todos os meses com a diferença da prestação, que pode poupar ou investir. Reduzir a prestação vale a pena quando o orçamento está apertado, ou antes de uma subida da Euribor.

Quando compensa amortizar

Amortizar não rende juros: evita-os, o que dá no mesmo e não paga imposto. O dinheiro entregue rende, na prática, perto da taxa do crédito, menos o peso da comissão. Antes de amortizar:

• Guarde um fundo de emergência. O capital entregue ao banco não volta: se precisar dele, terá de pedir outro crédito, mais caro.
• Compare com o que esse dinheiro renderia noutro lado, já depois de impostos. Um depósito a prazo raramente passa a taxa do crédito; um investimento com risco pode passar, sem garantia.
• Amortize primeiro os créditos mais caros — o carro, o pessoal, o cartão — antes do da casa.
• Quanto mais cedo, mais poupa: o capital entregue no 5.º ano deixa de pagar juros durante 35 anos; no 30.º, durante 10.
• Evite o período de taxa fixa de uma mista, se puder esperar: a comissão pode ser quatro vezes maior.

Há ainda ganhos que não aparecem na conta dos juros: o seguro de vida é calculado sobre o capital em dívida e fica mais barato, e uma dívida menor dá margem para mudar de banco ou para um novo crédito. Em contrapartida, os juros só são dedutíveis no IRS em contratos de 2011 ou anteriores: para esses, amortizar também reduz a dedução.

Simular com as suas propostas

No qualcredito.com, a secção «E se?» da comparação, no separador «Amortizar», junta um reforço mensal ou entregas pontuais a cada proposta, com a comissão de cada banco, e mostra os juros poupados, o prazo que encurta e o rendimento equivalente do dinheiro entregue — a taxa que uma aplicação teria de bater.