# Crédito habitação para não residentes — qualcredito > Comprar casa em Portugal a partir de fora: entrada maior, IMT de 7,5%, NIF, conta, documentos do estrangeiro e escritura por procuração, com um exemplo. URL: https://qualcredito.com/guias/credito-habitacao-nao-residentes Quem não tem residência fiscal em Portugal pode ter crédito habitação num banco português, com as mesmas regras do Banco de Portugal — a prestação de todos os créditos até 45% do rendimento, medida a uma taxa mais alta, e um prazo até 40 ou 35 anos conforme a idade — mas com três diferenças que pesam: os bancos emprestam menos sobre o preço, muitas vezes 60% a 70% e nunca mais de 80% numa casa que não é a sua morada; o IMT é de 7,5% sobre o valor todo, sem isenções; e o processo pede um NIF português, quase sempre uma conta num banco português, documentos do país onde vive e, se não puder estar presente, uma procuração para a escritura. Conte com 30% a 40% de entrada mais cerca de 10% do preço em impostos e custos. Atualizado a 2026-11-03. ## Quem conta como não residente Conta a residência fiscal, não a nacionalidade nem o passaporte. Um português emigrado que declara impostos noutro país é não residente para o banco e para as Finanças; um estrangeiro que vive e declara impostos em Portugal é residente e segue o guia para quem vive em Portugal. Comprar casa já não dá autorização de residência: os vistos gold por compra de imóveis acabaram com a Lei n.º 56/2023, em outubro de 2023. ## As três regras que decidem quanto pode pedir São da [Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026](https://www.bportugal.pt/sites/default/files/documents/2026-07/Recomendacao_Macroprudencial_n.1-2026.pdf) do Banco de Portugal, que se aplica a todos os pedidos avaliados desde 1 de agosto de 2026, residentes ou não. São recomendações, mas os bancos cumprem-nas quase sempre: só podem passar o limite da taxa de esforço em 10% do que emprestam em cada semestre. - Taxa de esforço até 45%. Somam-se as prestações de todos os créditos de todos os titulares — o novo e os que já existem, do carro ao crédito pessoal — e dividem-se pelo rendimento líquido mensal. A prestação do crédito novo não é a da proposta: é calculada a uma taxa mais alta, 1,5 p.p. acima num prazo de mais de dez anos. Um crédito que só cabe à taxa de hoje já é recusado. - LTV até 90% na casa onde vai viver, 80% numa segunda casa ou para arrendar. Conta o menor de entre o preço e a avaliação do banco: se a avaliação ficar abaixo do preço, a entrada sobe. - Prazo até 40 anos se o titular mais velho tiver 35 anos ou menos, até 35 se tiver mais. Se o crédito acabar depois dos 70 anos de algum titular, o banco conta-lhe um rendimento mais baixo, pelo menos 20% a menos, na proporção dos anos que ficam depois dos 70. O rendimento é o líquido de impostos e contribuições, por ano, a dividir por 12 — por isso contam também os subsídios e outros pagamentos do ano. O banco lê-o na última declaração de impostos ou nos últimos três meses de recibos. ## O que muda para quem não reside - Entrada. Os limites do Banco de Portugal são os mesmos, mas a quem não reside os bancos emprestam muitas vezes 60% a 70% do preço, e menos ainda a quem ganha noutra moeda. Numa casa de férias o teto é de 80%, não 90%. - IMT. Desde o [Decreto-Lei n.º 97/2026](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227), quem não reside paga 7,5% sobre o valor todo de uma casa, sem isenções nem reduções — nem o IMT jovem. Volta às regras normais quem passar a residir em Portugal nos dois anos seguintes, ou arrendar a casa a renda moderada durante 36 meses nos primeiros cinco anos. - Garantia pública para jovens: o [Decreto-Lei n.º 44/2024](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/44-2024-871466267) exige domicílio fiscal em Portugal, por isso não se aplica. - Rendimento noutra moeda. O banco desconta-o ou pede uma entrada maior, e o risco de câmbio fica consigo: a prestação é em euros, o salário não. - A taxa de esforço. A regra é a mesma, mas há bancos mais prudentes com quem não reside e que preferem ver a prestação bem abaixo dos 45%. ## Fazer as contas, antes de falar com um banco - Some o rendimento líquido anual de cada titular e divida por 12. - Liste as prestações que já paga: carro, crédito pessoal, cartões com plano de pagamento. - A prestação máxima é 45% do rendimento mensal, menos essas prestações. - Veja que crédito essa prestação paga à taxa de teste: a taxa média dos créditos novos, [3,00% em agosto de 2026](https://bpstat.bportugal.pt/serie/12904069), mais 1,5 p.p., no prazo mais longo que a idade permite. - Compare com o que o banco empresta sobre o preço — no máximo 80% numa casa que não é a sua morada, muitas vezes menos. O menor dos dois é o que pode pedir; o resto do preço é a entrada. - Some o dinheiro do dia da escritura: a entrada, o IMT e o imposto do selo, o selo sobre o crédito, a escritura e os registos, e as comissões do banco. Não deixe as poupanças a zero. ## O processo, passo a passo, a partir de fora - NIF. O número de contribuinte português vem primeiro: sem ele não abre conta nem paga impostos. Pede-se nas Finanças, em pessoa, ou por um representante com procuração. Ao comprar casa pode ter de nomear um representante fiscal em Portugal; o [folheto das Finanças sobre o NIF de não residentes](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/apoio%5Fcontribuinte/Folhetos%5Finformativos/Documents/Atribuicao%5Fde%5FNIF%5Fa%5Fcidadaos%5Festrangeiros%5Fnao%5Fresidentes.pdf) explica quando — quem reside noutro país da União Europeia evita-o ativando as notificações eletrónicas no Portal das Finanças. - Conta num banco português. É de onde sai a prestação, e o banco do crédito costuma exigi-la. Vários bancos abrem-na à distância. Conte com perguntas sobre a origem do dinheiro que vai transferir: tenha os extratos à mão. - Documentos do país onde vive. Recibos de vencimento, declaração de impostos e declaração do empregador, o comprovativo da residência fiscal e o relatório de crédito desse país — o mapa do Banco de Portugal só mostra créditos em Portugal. Muitas vezes pedem-nos traduzidos, e documentos oficiais com apostila. - Pré-aprovação. Peça-a a dois ou três bancos, de preferência com um serviço para não residentes. É o que lhe diz quanto emprestam e com que entrada, antes de se comprometer com uma casa. - Contrato-promessa (CPCV) e sinal. Com a casa escolhida, assina-se o contrato-promessa e entrega-se o sinal, muitas vezes 10% a 20% do preço. Peça uma cláusula que lhe devolva o sinal se o crédito for recusado: sem ela, perde-o. - Avaliação. O banco manda um perito avaliar a casa e cobra-lhe a comissão de avaliação. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o crédito é calculado sobre ela e a diferença sai da sua entrada. - Aprovação e FINE. O banco aprova o crédito e entrega a FINE com as condições para o seu caso, com a minuta do contrato. A lei dá-lhe 7 dias de reflexão a partir dessa entrega: é a altura de pôr as FINE lado a lado e de negociar. - Seguros. O banco exige um seguro de vida e um multirriscos, mas não o obriga a fazê-los com ele. Fora do banco o seguro de vida pode custar bastante menos, e a poupança às vezes passa a bonificação que perde por não o fazer lá. - Escritura, presente ou por procuração. Compra e crédito assinam-se no mesmo ato, depois de pagos o IMT e o imposto do selo. Se não puder vir, alguém assina por si com uma procuração: feita num notário ou consulado português, ou num notário do seu país com apostila e tradução. Uma procuração só para esta compra é mais segura do que uma geral. Muitos compradores de fora trabalham com um advogado ou solicitador em Portugal, que confere o registo predial, trata do NIF e da procuração e assina por eles. Não é obrigatório, mas poupa viagens e erros. ## Exemplo: uma casa de férias comprada a partir de outro país do euro Um titular de 40 anos que vive e trabalha noutro país da zona euro, com 4200 € líquidos por mês e nenhum outro crédito. Quer um apartamento de 250 000 € para férias, por isso não é habitação própria e permanente. - Prazo: a regra deixava 35 anos, mas a 30 o crédito acaba aos 70 e o rendimento conta inteiro. Mais tempo baixaria a prestação e cortaria o rendimento que o banco considera. - Pelo rendimento, 45% de 4200 € à taxa de teste pagaria cerca de 373 000 €. - Pelo preço, a 70% o crédito fica em 175 000 €. Aqui não é o rendimento que limita: é a entrada. A prestação à taxa média seria de cerca de 738 € por mês, mas o dinheiro preciso no dia é muito maior: 75 000 € de entrada, 18 750 € de IMT a 7,5%, 2000 € de imposto do selo da compra, 1050 € de selo sobre o crédito e cerca de 700 € de escritura e registos — uns 98 000 €, mais as comissões do banco, as traduções e a procuração. Se passar a residir em Portugal nos dois anos seguintes, o IMT deixa de ser o dos não residentes e volta às tabelas normais. Estas contas dizem o que as regras permitem, não o que um banco vai aprovar. A decisão, as condições e a taxa só ficam escritas na FINE — e, com várias, o qualcredito.com põe-nas lado a lado no mesmo cenário. ## No glossário - [LTV](https://qualcredito.com/glossario#ltv) - [Taxa de esforço](https://qualcredito.com/glossario#taxa-de-esforco) - [IMT](https://qualcredito.com/glossario#imt) - [CPCV](https://qualcredito.com/glossario#cpcv) - [Escritura e registos](https://qualcredito.com/glossario#escritura) - [FINE](https://qualcredito.com/glossario#fine) ## Outros guias - [Crédito habitação a quem vive em Portugal: quanto pode pedir e como corre o processo](https://qualcredito.com/guias/quanto-posso-pedir-credito-habitacao) - [Que documentos pede o banco para o crédito habitação](https://qualcredito.com/guias/documentos-credito-habitacao) - [IMT, imposto do selo e escritura em 2026](https://qualcredito.com/guias/imt-imposto-do-selo-escritura) Para comparar propostas que já tem, carregue a FINE de cada banco em https://qualcredito.com/propostas. ## Páginas - [Comparador de crédito habitação — qualcredito](https://qualcredito.com/) - [As suas propostas — qualcredito](https://qualcredito.com/propostas) - [Exemplo de comparação — qualcredito](https://qualcredito.com/exemplo) - [Glossário do crédito habitação — qualcredito](https://qualcredito.com/glossario) - [Sobre — qualcredito](https://qualcredito.com/sobre) - [Contacto — qualcredito](https://qualcredito.com/contacto) - [Privacidade — qualcredito](https://qualcredito.com/privacidade) - [Termos de utilização — qualcredito](https://qualcredito.com/termos) - [Guias do crédito habitação — qualcredito](https://qualcredito.com/guias) - [Como comparar propostas de crédito habitação — qualcredito](https://qualcredito.com/guias/como-comparar-propostas-credito-habitacao) - [Como ler a FINE do crédito habitação — qualcredito](https://qualcredito.com/guias/como-ler-a-fine) - [Bonificações no spread: compensam? — qualcredito](https://qualcredito.com/guias/bonificacoes-spread-compensam) - [Taxa fixa, mista ou variável: qual escolher — qualcredito](https://qualcredito.com/guias/taxa-fixa-mista-ou-variavel) - [IMT, imposto do selo e escritura em 2026 — qualcredito](https://qualcredito.com/guias/imt-imposto-do-selo-escritura) - [Documentos para o crédito habitação — qualcredito](https://qualcredito.com/guias/documentos-credito-habitacao) - [Quanto posso pedir de crédito habitação? — qualcredito](https://qualcredito.com/guias/quanto-posso-pedir-credito-habitacao) - [Crédito habitação para não residentes — qualcredito](https://qualcredito.com/guias/credito-habitacao-nao-residentes) - [Como funciona a amortização do crédito — qualcredito](https://qualcredito.com/guias/amortizacao-credito-habitacao) - [Euribor: como mexe na prestação — qualcredito](https://qualcredito.com/guias/euribor-prestacao-credito-habitacao) - [Taxa de esforço no crédito habitação — qualcredito](https://qualcredito.com/guias/taxa-de-esforco-credito-habitacao) --- Isto não é aconselhamento financeiro. Os valores são estimativas e dependem do que foi lido de cada PDF, dos pressupostos escolhidos e de taxas que mudam.